Ausgangssituation
Das Wohngebäude in der Arenberggasse 4 befindet sich im 3. Wiener Gemeindebezirk und steht im Eigentum der Sozialbau AG. Errichtet wurde es 1977; die Widmung umfasst teilweise Wohngebiet sowie teilweise geschützte Zonen gemäß §7 & §7a der Wiener Bauordnung. Das Gebäude umfasst 7 oberirdische Geschoße sowie 1 unterirdisches Geschoß und ist aufgrund seiner Gebäudehöhe der Gebäudeklasse 5 zugeordnet. Insgesamt sind 24 Wohnungen mit einer Gesamtwohnnutzfläche von 1.628,30 m² vorhanden.
Konstruktiv handelt es sich um einen Stahlbetonbau (umhüllter Beton) mit verputzter Fassade ohne Wärmedämmung; auch Dachboden und Erdgeschoß waren im Bestand ungedämmt. Das Dach ist als flach geneigtes Satteldach ausgeführt und war mit Faserzement-Wellplatten gedeckt. Die Erschließung erfolgt unter anderem über den Innenhof, außerdem befinden sich Stellplätze auf Erdgeschoßniveau. Die Fenster wurden 2015/16 durch dreifach verglaste PVC-Fenster ersetzt und befinden sich in gutem Zustand.
Die Wärme- und Warmwasserversorgung erfolgte im Bestand über dezentrale Gasthermen je Wohnung; zusätzlich waren Gasherde in den Küchen vorhanden. Vor der Sanierung lagen die energetischen Kennwerte bei einem U-Wert von 1,16 W/m²K, einem spezifischen Heizwärmebedarf von 89 kWh/m²a sowie einem CO₂-Ausstoß von 41 kg/m²a..
Soziale Akzeptanz und Nutzer:innen-Einbindung
Da das Gebäude als sozialer Wohnbau genutzt wird, kann der Eigentümer Wohnungen nicht ohne Zustimmung der Mieter:innen betreten oder Änderungen im Wohnungsinneren durchführen. Entsprechend musste die Sanierung mit Backup-Varianten geplant werden, falls keine Zutrittsgenehmigungen erteilt würden. Zur Erhöhung der Akzeptanz wurden Informationsmaßnahmen umgesetzt (u. a. Informationsvideo, Folder, Informationstag); zusätzlich wurden den Bewohner:innen die bodentiefen Fenstertüren als Komfortupgrade angeboten. Ergebnis: 90 % der Mieter:innen stimmten zu und erteilten die Genehmigung, die Wohnungen zu betreten, die Energiesysteme umzustellen und die Gasversorgung zu trennen.
Der Sanierungsplan
Im Demonstrator Arenberggasse 4 wird eine minimal-invasive, serielle thermische und energetische Sanierung umgesetzt. Zentrales Ziel ist die Verbesserung der Gebäudehülle mittels seriell vorgefertigter Fassadenmodule – ergänzt um eine Bauteilaktivierung zur Wärmebereitstellung über die bestehende Außenwand. Zur Steigerung des Wohnkomforts werden in 75 % der Wohnungen die Wohnzimmerfenster durch bodentiefe Fenstertüren mit französischen Balkonen (Juliet Balconies) ersetzt. Die Planung wurde von Nussmüller.Architekten durchgeführt, mit Input zu der Auslegung der Bauteilaktivierung von Towern3000.
Auf der Energiesystemseite wird eine Kombination aus Tiefenbohrungen (Erdsonden) mit Wärmepumpe und Luft/Wasser-Wärmepumpen vorgesehen. Damit wird die bisherige, dezentrale Gasversorgung in Richtung eines erneuerbar gestützten Systems transformiert. Die Betriebsführung wird durch ein Gebäudemanagementsystem unterstützt: XAM Control (Evon) ermöglicht eine intelligente Gebäudeautomation mit modellprädiktiver Regelung (AEE INTEC) zur Energieoptimierung (unter Einbezug von Gebäudedaten und Wetterprognosen).
Im Zuge der Dachsanierung werden die Dachkonstruktion verstärkt, die bestehenden Faserzement-Wellplatten durch eine Metalldeckung (Prefalz) ersetzt und eine Photovoltaikanlage auf südseitigen Dachflächen mit insgesamt ca. 10,6 kWp installiert.
Energetische und bauphysikalische Bewertung
Durch die Maßnahmen sinkt der mittlere U-Wert von 1,16 W/m²K auf 0,27 W/m²K. Der spezifische Heizwärmebedarf wird von 89 kWh/m²a auf 20,9 kWh/m²a reduziert. Gleichzeitig reduziert sich der rechnerische CO₂-Ausstoß von 41 kg/m²a auf 9,1 kg/m²a.
Ein wesentlicher Hebel dafür ist die Systemumstellung auf ein erneuerbar gestütztes Wärmepumpensystem – ergänzt durch ein groß-flächiges Wärmeabgabe System. Nicht in Betracht genommen ist die datenbasierte Optimierung über die modellprädiktive Regelung, welche zu weiteren Verbesserungen des Heizwärmebedarfs und CO₂-Ausstoß führen wird.
Vorfertigung und Umsetzung
Der Sanierungsauftrag ging an RENOWATE; die Fassadenmodule wurden von Weissenseer gefertigt. Die TBH haben das neue Energiesystem ausgelegt und die Umsetzung dessen geleitet. Die Montagephase der Fassadenelemente war ca. 3 Wochen, exklusive der Vorbereitungsarbeiten an der Bestandswand und der Finalisierung der Fassadenoberfläche.
Der Baubeginn war im Herbst 2025 und als Fertigstellung war Ende 2025 vorgesehen, doch das nasse Wetter im Herbst und die danach üblichen niedrigen Temperaturen sorgten für eine Ruhephase auf der Baustelle. Derzeit (Stand: Feb 2026) wird der Putz an der Fassade fertiggestellt. Auch werden die ersten Sensordaten des Gebäudes für Monitoring- und Reglungszwecke übertragen. Voraussichtlich wird das Gebäude Ende Februar in Betrieb genommen.