Die serielle Sanierung ist eine zukunftsweisende Methode, um den Energieverbrauch von Bestandsgebäuden drastisch zu reduzieren – mit vorgefertigten Elementen, kurzer Bauzeit und hoher Planungspräzision. Doch bevor ein Gebäude für diese innovative Herangehensweise infrage kommt, lohnt sich eine systematische Bewertung: Ist es technisch, wirtschaftlich und organisatorisch geeignet?
Thermische Hülle
Die bestehende Gebäudehülle entscheidet maßgeblich über den Aufwand und die Machbarkeit einer seriellen Sanierung. Ein idealer Kandidat ist ein Gebäude, das allseitig umschlossen werden kann – also frei steht oder einfache Außenwandanschlüsse bietet. Sind Einschränkungen vorhanden, etwa durch nicht unterkellerte Bereiche, ungedämmte Decken zu Dachböden oder historische Fassaden, muss der zusätzliche Planungsaufwand mitgedacht werden. Auch die Frage, ob Fenster getauscht werden können oder beibehalten werden sollen, spielt eine Rolle. Besonders wichtig ist der U-Wert der Fenster und die mögliche Anbringung von Leibungsdämmung, denn beide beeinflussen den energetischen Gesamterfolg.
Struktur und Zustand der Fassade
Serielle Sanierung basiert auf der präzisen Vorfertigung von Fassadenelementen. Dafür ist die Oberflächenstruktur und Tragfähigkeit der vorhandenen Außenwände relevant. Fassaden mit ebener Putzoberfläche oder fehlendem Wärmedämmverbundsystem sind gut geeignet. Vorsicht ist geboten bei vorgehängten Elementen, unklaren Skelettstrukturen oder beschädigten Putzflächen – sie können Anpassungen oder zusätzliche Ertüchtigungen notwendig machen.
Wärmebrücken
Wärmebrücken – also Bereiche, in denen überproportional viel Wärme verloren geht – stellen eine Herausforderung dar. Auskragende Balkone, Loggienplatten oder Dachanschlüsse sollten möglichst einfach thermisch trennbar oder „überkapselbar“ sein. Wenn sich solche Wärmebrücken nicht beheben lassen, wirkt sich das negativ auf das Sanierungspotenzial aus, da es die energetische Zielerreichung gefährden kann.
(Bau-)Schäden und Mängel
Eine intakte Bausubstanz vereinfacht die serielle Sanierung erheblich. Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, oder Wärmebrücken müssen nicht zwingend Ausschlusskriterien sein – doch je mehr Schäden vorhanden sind, desto höher wird der Aufwand und die Kosten für vorbereitende Maßnahmen. Als wichtig gilt: die Behebbarkeit der Mängel muss möglich sein.
Baustoffe mit Gefährdungspotenzial
Der Einsatz von asbesthaltigen Materialien oder teerhaltigen Bitumenbahnen kann nicht nur technische, sondern auch rechtliche Probleme verursachen. Im Idealfall sind keine gefährdenden Baustoffe vorhanden oder sie lassen sich im Zuge der Sanierung einfach entfernen. Materialien, die nicht beseitigt werden können, senken das Sanierungspotenzial deutlich.
Grundrisse der Wohnungen
Bei der seriellen Sanierung wird generell keine Umstrukturierung der Grundrisse der Wohnungen erzielt. Der Grundriss der Wohnungen ist aber deswegen von Bedeutung, weil die serielle Sanierung die Möglichkeit bietet außenliegende Versorgungsschächte anzubringen. Für Wohnungen, welche die Toiletten und Bäder an der Außenwand angrenzend haben, bedeutet es, dass die Leitungen im Zuge der Sanierung einfach erneuert werden könnten, indem man sie in die Fassade verlegt.
Rechtliche und organisatorische Rahmenbedingungen
Neben der bautechnischen Machbarkeit müssen auch rechtliche, fördertechnische und organisatorische Fragen geklärt sein:
- Eigentumsverhältnisse: Ist das Gebäude in öffentlichem, privatem oder gemischtem Besitz? Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften ist ein einstimmiger Beschluss nötig.
- Mietrechtliche Rahmenbedingungen: Bestehen langfristige Mietverträge oder besondere Schutzbestimmungen? Lassen sich Eingriffe wie Fenstertausch oder Fassadenerweiterung rechtlich und praktisch umsetzen?
- Denkmalschutz: Erhebliche Einschränkungen bestehen, wenn Gebäude unter Schutz stehen. Serielle Sanierung ist hier nur in Ausnahmefällen möglich – oder bedarf individueller Sonderlösungen, welche allerdings mit hohen Umsetzungskosten zusammenhängen.
Wirtschaftlichkeit & Förderlogik
Ein Gebäude kann technisch ideal geeignet sein – und dennoch nicht wirtschaftlich sanierbar. Das hängt oft mit folgenden Faktoren zusammen:
- Gebäudevergleichsgröße: Kleine Gebäude haben geringere Skaleneffekte. Serielle Sanierung lohnt sich besonders bei mittleren bis großen Mehrfamilienhäusern.
- Zustand der Haustechnik: Wenn bestehende Anlagen alt oder ineffizient sind, kann sich die Integration neuer Systeme (z. B. Lüftung mit Wärmerückgewinnung) besonders auszahlen.
- Förderlandschaft: Förderungen – wie jene des Klima- und Energiefonds oder landesspezifische Programme – beeinflussen die Amortisation der Sanierung maßgeblich.